不動産鑑定評価基準（ふどうさんかんていひょうかきじゅん）とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準をいう。不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて1964年に制定された。不動産の鑑定評価の依頼があると、主に以下の流れで鑑定が行われる。価格形成要因とは、不動産の効用、相対的希少性、不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。一般経済社会における不動産のあり方及びその価格水準に与える要因。一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因。不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価格を適正に表示する価格。市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との同一の市場概念のもとで形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格。市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的のもとで、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格。一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現状等を前提として不動産の経済価値を適正に表示する価格。鑑定評価方式の適用にあたっては、原則として以下の3方式を併用しなければならない。価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って、対象不動産の資産価格を求める手法。この手法による試算価格を積算価格という。多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価値を求める手法。特殊な事情の事例であっても事情補正することが可能であれば取引事例に選択することができるが、投機的取引等適正さを欠く事例は選択できない。この手法による試算価格を比準価格という。対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純利益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価値を求める手法。この手法による試算価格を収益価格という。一期間の純収益を還元利回りで還元する直接還元法と、連続する複数の期間に発生する純利益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計するDCF法とがある。不動産の証券化等土地・建物一体の複合不動産の収益性を重視する取引が増大する中で、これに的確に対応する鑑定評価手法を確立する必要があり、1990年（平成2年）以来の大きな改正がされた。証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準の明確化等を受け、各論第3章を新たに設けるなどの措置が施された。CRE戦略に関連するものなど、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズ増加に対応した改正がなされた。不動産市場の国際化、ストック型社会の進展、証券化対象不動産の多様化などに対応した改正がなされた。不動産鑑定評価基準等の改正について（平成14年改正）不動産鑑定評価基準等の改正について（平成19年改正）

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