既存不適格（きぞんふてきかく）は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。まれに現存不適格と呼ばれる場合もあるが、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。当初から法令に違反して建築された違法建築や欠陥住宅とは区別する必要がある。既存不適格は、法の不遡及の原則と、法改正のたびに既に建っている建築物をすべて違反とすることで起きる社会的混乱を防ぐための制度であり、現行法に適合しない状態を半永久的に続けることを認めているわけではない。このため建築基準法には、既存不適格が解除される条件が規定されている。いちど解除されると、その建物や敷地はすべて、解除された時点の法律に適合させなければならず、時には増改築や改修、補強などを必要とする。なお、建築時点から違反であった建築物は既存不適格の適用を受けられない。適法にするための改修を行う場合、改修時点の法律が適用される。また、いちど既存不適格が解除されても、その後の法改正によって再び既存不適格となる場合もある。上記のように、既存不適格の建築物は増改築などの際に、建物全体を現行法（着工時の法律）に適合させる必要がある。しかしながら、建物の状況によってはこれは簡単なことではない。例えば旧耐震基準で設計された建築物の構造強度を補強によって現行基準にすべて適合させることは、理論上は可能であるにしても現実には不可能である場合が多い（すべて壊して建て替えたほうが費用も工期も節約できる、など）。そのほか、防火区画など後付けで改善することが難しいものも少なくない。このため、法律上は全く増築ができない建築物が出てくることとなる。こうした問題から、2005年より、既存不適格の建築物について、一定の条件下では緩和（特定行政庁により判断にばらつきがあったため国土交通省が統一基準を出した）が行われることとなった。エクスパンションジョイントにより1棟となる50m²未満の増築は補強の必要なし。既設建物床面積の半分以下の場合は耐震診断の上、耐震補強を行う。既設建物床面積の半分以上の場合は現行基準に則り構造計算を行い改修する。さらに、耐震構造に関する緩和規定は2009年にも改正され、既存部分の半分以下の増改築などの一定の条件下では、要求される構造強度自体が緩和されるだけでなく、法的手続きについても大幅に軽減されている。ただし既存部分をそのままにしてよいと言うわけではなく、不適格部分と何らかの区画を行う必要があったり、構造強度の場合は既存部分の耐震診断や耐震補強を行って十分な強度を確保することが求められたりと、結果としてかなりの費用が必要となる場合もある。都市計画によって用途地域が定められた結果、用途制限上の既存不適格になった場合（例えば第一種低層住居専用地域となる前から稼働していた工場など）は例外的な扱いがあり、増改築等を行っても、用途については既存不適格のままである（その用途で使用し続けることができる。用途以外の規制についてはこの限りではない）。ただし、敷地を増やすことはできず、また延べ床面積も「最初に既存不適格となった日」（基準日と呼ばれる）の床面積の1.2倍をこえることはできない。原動機の出力や危険物の保管量などにも制限を受ける場合がある。さらに、新たな用途を発生させることができない場合が多い（上記の例の場合、工場敷地内に新たに製品の直売所を作ることは普通はできない）。なお、用途制限についてはに基づく許可によって上記の制限を超えた増改築等が行われる場合もあるが、これは既存不適格とは全く別の制度である。既存不適格建築物で著しく危険または有害なものについて、建築基準法第10条に基づく命令を行うことができる規定があるが、実際に命令が出されるケースはほとんどないと言われる。また、増改築等を行うとすると厳しい基準が適用されるので、それを避けるために老朽化した建築物や古い基準によって明らかに耐震強度が不足している建築物などが改修されず放置される事例もあって、問題となっている。個々の建築物の増改築の場合だけでなく、歴史的景観を保った街区が2項道路の後退や22条地域の適用を嫌ってまるごと改修されない事例もある（歴史的価値を持つ建築物や街区については一定の緩和規定があるが、この緩和がすべてのケースで充分有効に働いているわけではない）。消防設備が不十分で既存不適格となっていたデパート、旅館などにおいて火災が発生するケースが多発したため、1974年の消防法改正において、公共的要素の高い旅館やホテル、デパート、病院、地下街などの特定防火対象物については、現在の基準に適合するよう義務付ける「遡及適用」の規定が初めて設けられた。

出典:wikipedia