不動産登記（ふどうさんとうき）は、不動産（土地及び建物）の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいう。土地と建物につきそれぞれ独立した登記簿が存在し（区分所有の例外あり）、登記事項も若干異なる。不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律される。不動産登記の事務は、登記所（法務局）において登記官が行う（、）。立木登記など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある（立木法）。説明の便宜上、次の通り略語を用いる。不動産登記は、戦前においては、不動産の権利関係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、税務署に、課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳が備えられていた（土地台帳法、家屋台帳法）。しかし、戦後、台帳事務は登記事務と密接な関係があることから、台帳が登記所に移管された（昭和25年7月31日法律第227号）。その後しばらく、登記所において、不動産の権利関係を公示する登記制度と、不動産の現状を明らかにする台帳制度が併存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに対し、台帳は登記官の職権によって登録することができたから、両者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。そこで、1960年（昭和35年）、台帳を廃止して、台帳の現に効力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり（昭和35年3月31日法律第14号「不動産登記法の一部を改正する等の法律」）、一元化作業は、1971年（昭和46年）3月31日、全国のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「権利の登記」の両方を含むこととなった。なお、移記の終わった台帳は当分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている旧土地台帳は、登記簿に記載されている以前の所有者や分筆の経緯を知るための資料となる。なお、建物の台帳は廃棄された。登記簿（とうきぼ）とは、不動産に関する権利関係及び物理的現況を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいう。登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、1951年（昭和26年）の旧不動産登記法施行細則の改正（昭和26年法務府令）によって、1960年（昭和35年）頃までの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定数編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。このような紙製の帳簿による処理を『ブックシステム』という。2008年（平成20年）現在、日本全国の一般的な土地、建物の登記簿はコンピューターに移行が完了し、ブックシステムの登記簿は閉鎖された。なお、従来通り登記所にて証明書は発行される。登記事務の大量・複雑化に対応するため、1988年（昭和63年）、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ（昭和63年6月11日法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」）、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった（旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条）。2008年（平成20年）現在、日本全国の登記所がコンピュータ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、大部分の登記所でオンライン申請ができるようになっている。コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスクに電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい、記録媒体である磁気ディスクを登記簿ということとされている（5号、9号）。登記簿（登記記録）は、表題部と権利部に分かれ（）、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる（4項）。不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり（3号、4号）、表示に関する登記は登記簿の表題部に、権利に関する登記は登記簿の権利部に記録される（同条7号、8号）。表示に関する登記は、不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、権利に関する登記の前提ともいえる。表示に関する登記には対抗力は認められないが、例外として、借地上の建物（）について最高裁判所は対抗力を認めた（最判昭50.2.13）。からまでに主要な規定があり、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されている。登記事項としては、登記年月日等のほか（27条）、土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」に関して登記がなされ（）、建物の場合には「建物の所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが登記されている（）。これらの異動があったときは、異動があった日から1月以内に申請をしなければならない。表示に関する登記には、次のようなものがある。権利に関する登記は、不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記である（4号、）。権利に関する登記は第三者対抗要件である（）。不動産についての権利の優先関係が問題となるときは、登記の有無、先後が基準となる。一般に登記といえば、権利に関する登記のことをいうことが多い。からに主要な規定があり、各種法令・通達が実務のため規定・発令されている。登記事項には、登記の目的、受付年月日・受付番号、登記原因及びその日付、権利者の住所・氏名等がある（法59条）。権利に関する登記のうち、所有権に関する登記は、権利部の甲区に記録される（4項）。所有権に関する登記には、次のようなものがある。登記されている所有権の登記事項に変更等があったときは、次のような登記がされる。権利に関する登記のうち、所有権以外の権利に関する登記は、権利部の乙区に記録される（4項）。所有権以外の権利で登記されるのは、用益物権（地上権、永小作権、地役権）、担保物権（先取特権、質権、抵当権）、賃借権、採石権である（）。甲区のない登記簿に乙区のみを登記することはできない。これらの権利の変更、消滅等が生じたときは、所有権に関する登記と同様、変更登記、更正登記、抹消登記、回復登記がされる。本登記を申請する要件が調わないとき、具体的にはに、順位を確保するために行われる登記を指す。仮登記自体に対抗力はないが、後に本登記を行うことで、仮登記の順位で本登記が行われたことになる。権利に関する登記のうち、既にされた権利に関する登記についてする登記であって、当該既にされた権利に関する登記を変更し、若しくは更正し、又は所有権以外の権利にあってはこれを移転し、若しくはこれを目的とする権利の保存等をするもので当該既にされた権利に関する登記と一体のものとして公示する必要があるものをいう（）。登記の順位は原則として登記申請受付の時間的前後によって決まるが、付記登記では既存の登記と一体のものとして、当該既存の登記と同じ順位で公示される。例として、代位の付記登記（）等がある。登記は、当事者の申請又は官庁・公署の嘱託（）に基づいて、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う（、1項）。不動産が2以上の登記所の管轄区域にまたがる場合、法務省令で定めるところにより、法務大臣または法務局もしくは地方法務局の長が、当該不動産に関する登記の事務を司る登記所を指定する（2項）。そして、登記の申請を当該2以上の登記所のうち、1の登記所にすることができるのは、登記事務を司る登記所の指定がされるまでの間に限られる（法6条3項）。表示に関する登記は、登記名義人からの単独申請による。表示に関する登記は、登記官が職権で（所有者等の申請がなくても）することができる（）。以下の者には申請義務が課せられている。権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同して申請するのが原則である（共同申請の原則、）。どのような場合に登記権利者が登記義務者に登記手続への協力を求めることができるかは登記請求権の項参照。以下の場合には、単独で申請することができる。要式性が極めて厳格であるため、各専門家（表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士）に依頼し登記手続きを行うのが一般的である（1年の権利に関する登記申請のうち95・8％程度が司法書士によって行なわれているとの2004年（平成16年）5月11日衆院法務委員会法務省政府答弁がある）。なお、登記権利者と登記義務者が1人の司法書士に委任することは双方代理（）に反しないとされる（最判 昭和43年3月8日民集22巻3号540頁）。登記を申請するためには、登記所に登記申請情報と添付情報（以下に挙げたのは主なもの）を提供する必要がある。登記の申請に当たっては、登録免許税を納付しなければならない。登記の申請があったときは、登記官はこれを受け付け、受付番号を付す（、）。登記官は、権利に関する登記の実体については形式的審査権しかないとされ、登記簿及び提供された情報（書面）のみをもとに、各号（11号以外）の却下事由に当たるか否かを審査し、それ以上、真実そのような物権変動が生じたか否かまで審査することなく、登記を行う。ただし申請人については、登記官が申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない（、）。この調査はあくまで申請権限の有無についての調査であり、申請人の申請意思の有無は調査の対象ではない（2005年（平成17年）2月25日民二457号通達第1-1(6)）。これに対し、表示に関する登記については、登記官は実質的審査権を有し、必要に応じて実地調査を行う権限も有している（11号、）。法25条の却下事由に当たらない場合は、登記官は、申請に基づいて登記簿に記録する。これによって法律上登記が完了する。登記官は、登記が完了したときは、登記権利者に登記識別情報を通知する（）。登記は、本来は権利関係について一般的に公示されることを目的として、誰でも、登記事項証明書（コンピュータ・システム上の登記記録を書面に出力して登記官が認証したもの）の交付請求はできるが（）、近時、不動産会社の営利目的による広範な交付請求・情報取得および権利者への営業活動（例：ダイレクトメール・勧誘電話）等、本来の規定趣旨を逸脱した交付請求がみられるようになった。登記簿には権利者等の氏名および住所等個人情報の記載があり、また、認知症等による高齢の権利者の判断力（意思能力）低下とその相続予定者の権利確保の点から、個人情報保護の観点および無権利者による不測の侵害行為の防止から、立ち遅れている交付請求の現状について、当事者としての権利性要件の議論が行われつつある。登記事項証明書には、登記記録の全部を記載した「全部事項証明書」（旧法の登記簿謄本に対応するもの）と、一部を記載した「一部事項証明書」（旧法の登記簿抄本に対応するもの。現在事項証明書、何区何番事項証明書、所有者証明書などがある）がある。ただし、移記に適さない登記簿などは、旧法21条に従って「登記簿謄本」・「抄本」が交付される（附則3条4項）。コンピューター化された登記簿の登記事項証明書等は、どこの登記所でも日本全国の証明書が取得できる。登記事項証明書の交付を請求するときは、収入印紙で手数料を納付しなければならない（119条4項）。2011年（平成23年）3月31日までは収入印紙ではなく登記印紙だったが、同日で登記印紙は廃止された。既に販売された登記印紙は当面使用可能である。なお、登記事項証明書はすべて「書面」によって作成され、電磁的記録によって作成された登記事項証明書の交付を請求することはできない。登記官の処分を不当とする者は、審査請求をすることができる（1項）。「登記官の処分」について内容を限定する条文は存在しないことから、不動産登記法に関するすべての行為が含まれる。ただし、登記官が職権で登記を抹消できる場合は限られている（1項）ので、それ以外の場合について登記を抹消するよう請求することはできない（最判 昭和37年3月16日民集16巻3号567頁等）。監督法務局又は地方法務局の長は、3項の処分を命ずる前に登記官に仮登記を命ずることができる（法157条条4項）。この仮登記又は法157条3項の命令に基づく登記をするときは、当該命令をした者の職名・命令の年月日・命令によって登記する旨・登記の年月日を記録しなければならない（）。

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